MUSTER-REPORT · AQ-34-2026-0000
Anonymisiertes Musterbeispiel eines vollständigen Kurzcheck-Berichts. Der bezahlte Report bezieht sich auf Ihr konkretes Objekt und die tatsächlich erhobene Nachbarbebauung.
| Vorhaben | Aufstockung eines Einfamilienhauses um ein zurückgesetztes Staffelgeschoss, Nutzungsänderung zu drei Wohneinheiten |
| Lage / Rechtsrahmen | Unbeplanter Innenbereich, § 34 BauGB (kein qualifizierter Bebauungsplan), Wuppertal, NRW |
| Grundstück | 520 m², Ecklage, faktisches allgemeines Wohngebiet |
| Bestand | 2 Vollgeschosse, Grundfläche 95 m², Firsthöhe 8,9 m, 1 Wohneinheit |
| Vorhaben nach Umbau | 3 oberirdische Geschosse, Gebäudehöhe rund 11,2 m, Grundfläche unverändert 95 m², 3 Wohneinheiten |
| Umgebungsrahmen (erhoben) | 2- bis 3-geschossige Wohnhäuser, Gebäudehöhen 8,5 bis 10,5 m, Grundflächen 85 bis 140 m² |
Die Umgebung ist ein faktisches allgemeines Wohngebiet. Wohnen ist dort allgemein zulässig; eine höhere Wohnungszahl ändert die Art der Nutzung nicht. Nach § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 4 BauNVO fügt sich reines Wohnen ohne Weiteres ein.
Für das Einfügen sind die absoluten Maße maßgeblich, die das Gebäude in seiner Umgebung sichtbar prägen, Grundfläche, Zahl der Vollgeschosse und Höhe, nicht die relativen Werte GRZ und GFZ. Die Grundfläche (95 m²) bleibt im Rahmen (85 bis 140 m²). Die neue Gebäudehöhe von rund 11,2 m liegt jedoch über dem in der Umgebung vorgefundenen Höchstwert von 10,5 m. Das ist eine Rahmenüberschreitung von rund 0,7 m und der kritische Punkt des Vorhabens.
Eine Rahmenüberschreitung schließt das Einfügen nicht zwingend aus. Sie ist unschädlich, wenn das Vorhaben keine bodenrechtlich beachtlichen Spannungen auslöst oder vorhandene Spannungen nicht verstärkt. Dafür spricht hier, dass das zusätzliche Geschoss als Staffelgeschoss deutlich von der Fassade zurückgesetzt ist und aus dem Straßenraum kaum in Erscheinung tritt; die wahrgenommene Traufhöhe bleibt im Rahmen. Ob die Bauaufsicht das ebenso würdigt, ist der Punkt, der vorab abzustimmen ist.
Die Aufstockung vergrößert den Fußabdruck nicht. Bauweise, Stellung des Baukörpers und überbaubare Grundstücksfläche bleiben wie im Bestand und damit im Rahmen der Umgebung.
Mit drei oberirdischen Geschossen und drei Wohneinheiten greift das 3-Meter-Privileg für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 nicht mehr. Es gilt die Regeltiefe von 0,4 H, mindestens 3 m (§ 6 Abs. 5 BauO NRW, Fassung 1.1.2024). Bei 11,2 m Höhe sind das rund 4,48 m erforderliche Abstandsfläche. Zur seitlichen Nachbargrenze ist zu prüfen, ob dieses Maß eingehalten wird; andernfalls sind eine Abweichung oder eine Abstandsflächenübernahme durch den Nachbarn erforderlich.
Aus einer werden drei Wohneinheiten; damit entsteht zusätzlicher notwendiger Stellplatzbedarf. Sind die Stellplätze auf dem Grundstück nicht herstellbar, kommt eine Ablösung nach der Wuppertaler Ablösesatzung in Betracht: 5.200 € je Stellplatz, im Wohnungsbau vergünstigt 2.600 € je Stellplatz (Satzungsstand 20.12.2015, einheitlich für das Stadtgebiet). Die genaue Zahl richtet sich nach dem Stellplatzschlüssel und den Wohnungsgrößen.
