Wohnfläche berechnen: so wird nach Wohnflächenverordnung gerechnet
Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Gemessen wird zwischen den fertigen Wänden. Flächen unter Dachschrägen, Balkone und Terrassen zählen nur anteilig, Keller und Garage gar nicht. Grundlage ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV).
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In vier Schritten zur Wohnfläche
- Räume festlegen. Es zählen nur Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Keller, Waschküche, Trockenraum, Heizungsraum, Dachboden und Garage bleiben außen vor (§ 2 WoFlV). Mehr dazu: Was zählt zur Wohnfläche?
- Grundfläche messen. Gemessen wird die lichte Weite zwischen den Bauteilen, von der Vorderkante der fertigen Wandbekleidung aus, also von Putz zu Putz oder von Fliese zu Fliese (§ 3 WoFlV). Fußleisten, Einbaumöbel, Heizkörper, Öfen, Herd, Badewanne und Dusche werden nicht abgezogen.
- Abziehen, was nicht zählt. Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche haben. Treppen mit mehr als drei Steigungen samt ihren Absätzen. Türnischen. Fensternischen und offene Wandnischen, die nicht bis zum Boden reichen oder höchstens 0,13 Meter tief sind.
- Nach Höhe und Art anrechnen. Nicht jede Fläche zählt voll (§ 4 WoFlV):
| Fläche | Anrechnung |
|---|
| Räume und Raumteile mit lichter Höhe ab 2,00 Meter | voll |
| Raumteile mit lichter Höhe von 1,00 Meter bis unter 2,00 Meter | zur Hälfte |
| Raumteile mit lichter Höhe unter 1,00 Meter | gar nicht |
| Unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume | zur Hälfte |
| Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen | in der Regel ein Viertel,
höchstens die Hälfte |
Rechenbeispiel: ein Zimmer im Dachgeschoss mit Balkon
| Fläche | Gemessen | Angerechnet |
|---|
| Zimmer, Teil mit lichter Höhe ab 2,00 Meter | 12,00 m² | 12,00 m² |
| Zimmer, Streifen unter der Schräge, 1,00 bis unter 2,00 Meter | 6,00 m² | 3,00 m² |
| Zimmer, Streifen unter der Schräge, unter 1,00 Meter | 3,00 m² | 0,00 m² |
| Schornstein im Zimmer, raumhoch, 0,40 mal 0,50 Meter (0,20 m²) | in den 12,00 m² enthalten | minus 0,20 m² |
| Balkon, zu einem Viertel | 6,00 m² | 1,50 m² |
| Summe | 27,00 m² | 16,30 m² |
Aus 27 Quadratmetern gemessener Fläche werden 16,30 Quadratmeter Wohnfläche. Wer die Grundfläche einfach zusammenzählt, liegt in diesem Beispiel um mehr als zehn Quadratmeter daneben.
Die häufigsten Fehler beim Selberrechnen
- Maße aus dem Bauplan übernommen, obwohl dort Rohbaumaße ohne Putz stehen. Die Wohnflächenverordnung rechnet mit den lichten Maßen zwischen den fertigen Bauteilen.
- Dachschrägen pauschal halbiert, statt die Streifen unter einem Meter, zwischen einem und zwei Metern und über zwei Metern getrennt zu rechnen. Mehr dazu: Wohnfläche bei Dachschrägen.
- Balkon oder Terrasse voll oder zur Hälfte angesetzt, obwohl in der Regel ein Viertel gilt. Mehr dazu: Balkon, Terrasse und Loggia.
- Treppe, Schornstein oder Vormauerung nicht abgezogen.
- Kellerraum, Waschküche oder Garage mitgezählt.
- Nach DIN 277 statt nach Wohnflächenverordnung gerechnet. Die DIN 277 rechnet anders, zum Beispiel ohne die Abschläge für Dachschrägen. Es kommt deshalb eine andere Zahl heraus.
Wann gilt die Wohnflächenverordnung?
Vorgeschrieben ist sie für öffentlich geförderten Wohnraum. Im frei finanzierten Wohnungsbau wird sie in der Praxis ebenfalls herangezogen, wenn nichts anderes vereinbart ist. Gemessen wird im fertigen Wohnraum oder nach einer Bauzeichnung, aus der sich die lichten Maße ermitteln lassen. Wurde anders gebaut als gezeichnet, ist neu zu messen oder der Plan zu berichtigen (§ 3 Absatz 4 WoFlV).
Warum sich Rechnenlassen lohnt
- Verkauf: Die Wohnfläche steht im Exposé und oft im Kaufvertrag. Fünf Quadratmeter Unterschied sind bei 3.000 € je Quadratmeter 15.000 €.
- Vermietung: Miete, Mieterhöhung und Nebenkosten hängen an der Fläche. Eine falsche Zahl im Mietvertrag führt zu Streit.
- Bank und Finanzierung: Banken verlangen in der Regel eine nachvollziehbare Berechnung, Raum für Raum.
- Nachweis: Unsere Berechnung zeigt jeden Raum mit Maßen, Abzügen und Anrechnung. Jeder kann sie nachprüfen.
Selbst rechnen oder rechnen lassen?
Für den Hausgebrauch reicht die eigene Rechnung. Sobald die Zahl in einen Vertrag, ein Exposé oder zur Bank geht, sollte sie nachprüfbar sein.
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