Aufstockung im Bestand: Wann Ihr Projekt in die Gebäudeklasse 4 kippt, und warum das die teuerste Linie im ganzen Vorhaben ist.

Die Gebäudehöhe entscheidet, nicht die Zahl der Geschosse

Die Bauordnung teilt Gebäude in Klassen ein, und der maßgebliche Wert ist dabei die Höhe des obersten Aufenthaltsraum-Fußbodens über der Geländeoberfläche. Bis sieben Meter bleibt ein normales Wohngebäude in den Gebäudeklassen 1 bis 3. Erst darüber, bis zu einer Höhe von dreizehn Metern und mit Nutzungseinheiten von jeweils nicht mehr als vierhundert Quadratmetern je Geschoss, liegt die Gebäudeklasse 4. Für eine Aufstockung ist das die kritische Prüfung: Ein einziges zusätzliches Vollgeschoss kann genügen, um die Sieben-Meter-Grenze zu überschreiten und das gesamte Gebäude, nicht nur das neue Geschoss, in die Gebäudeklasse 4 zu heben.

Warum der Sprung nach Gebäudeklasse 4 der teuerste im Projekt ist

Solange ein Wohngebäude in den Gebäudeklassen 1 bis 3 bleibt, gelten die erhöhten Anforderungen an die Außenwände nicht: Die Bauordnung nimmt diese Klassen von den betreffenden Absätzen ausdrücklich aus. Genau an der Schwelle zur Gebäudeklasse 4 aktivieren sich diese Anforderungen. Ab hier wird zum Beispiel verlangt, dass Oberflächen von Außenwänden einschließlich Dämmung und Unterkonstruktion schwerentflammbar sind und im Brandfall nicht brennend abtropfen. Fassadenkonzepte, die eine Etage tiefer selbstverständlich zulässig wären, etwa eine durchgehende Holzverschalung, eine begrünte Fassade oder eine großflächige Fassaden-Photovoltaik, brauchen jetzt einen Verwendbarkeitsnachweis oder eine Zustimmung im Einzelfall. Dieser Sprung ist der teuerste im ganzen Vorhaben, weil er nicht ein Bauteil betrifft, sondern das gesamte Anforderungsniveau anhebt.

Das Staffelgeschoss als planerischer Hebel

Ob ein aufgesetztes Geschoss überhaupt als Vollgeschoss zählt, ist keine Frage des Augenmaßes, sondern der Definition. Ein Vollgeschoss verlangt in Nordrhein-Westfalen eine lichte Höhe von mindestens 2,30 Metern über mehr als drei Vierteln der Grundfläche. Ein zurückgesetztes Staffelgeschoss lässt sich so ausbilden, dass es diese Schwelle nicht erreicht und damit kein Vollgeschoss ist. Das ist mehr als eine Formalie: Über die Ausbildung des obersten Geschosses lässt sich in manchen Fällen steuern, ob die kritische Höhengrenze überschritten wird oder nicht. Genau solche Stellschrauben gehören in die Vorplanung, wo sie noch nichts kosten, nicht in den Bauantrag, wo sie zur teuren Umplanung werden.

Gestaltung ist kein Einfügensmerkmal, Höhe und Kubatur schon

Viele Bauherren fürchten, die Behörde könne ihnen die Fassadensprache vorschreiben. In der Sache ist das Gegenteil richtig: Das Einfügen nach § 34 Baugesetzbuch kennt vier abschließende Merkmale, nämlich Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche. Die Gestaltung, also Dachform, Fassadenmaterial, Farbe oder ob eine Lochfassade oder eine Glasfassade entsteht, gehört nach der Rechtsprechung ausdrücklich nicht dazu. Worauf es beim Einfügen ankommt, ist das Maß: die absolute Grundfläche, die Zahl der Geschosse und die Gebäudehöhe. Für eine Aufstockung heißt das, dass sich vor allem der Faktor Höhe verändert, und genau der ist zu prüfen. Man sollte dabei ehrlich bleiben: Über Höhe und Kubatur fließt die Wirkung eines Entwurfs faktisch doch in die Bewertung ein, und ein Sachbearbeiter, dem ein Bauvorhaben nicht behagt, findet über diese Merkmale einen Ansatz. Deshalb klärt man die Höhenfrage besser vorher als im Streit.

Abstandsflächen: die Drittel-Regel bei Gauben wird am häufigsten falsch gerechnet

Mit der zusätzlichen Höhe wachsen die Abstandsflächen. Ihre Tiefe beträgt in der Regel 0,4 der Wandhöhe, mindestens aber drei Meter. Der Klassiker unter den Rechenfehlern steckt im Dach: Dächer über 45 Grad sowie Gauben und Dachaufbauten, deren Gesamtlänge je Dachfläche mehr als die Hälfte der darunterliegenden Wand ausmacht, werden zu einem Drittel auf die Wandhöhe angerechnet. Bei einer Aufstockung mit Gauben ist das genau die Stelle, an der eine überschlägige Rechnung zu knapp ausfällt und die Abstandsfläche am Ende doch nicht auf das eigene Grundstück passt. Diese Prüfung gehört an den Anfang, weil sie im Zweifel die zulässige Höhe und damit den ganzen Entwurf begrenzt.

Der Aufstockungs-Bonus, den viele nicht auf dem Schirm haben

Der Gesetzgeber will Aufstockungen fördern, und das schlägt sich im Recht nieder. Für bestehende Gebäude sieht die Bauordnung unter bestimmten Voraussetzungen vor, dass Abweichungen zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum durch Aufstockung zuzulassen sind, wenn die ursprüngliche Baugenehmigung eine gewisse Zeit zurückliegt. Wo diese Voraussetzungen vorliegen, wird aus dem behördlichen Ermessen ein gebundener Anspruch. Das ist ein starker Hebel, gerade wenn Abstandsflächen oder andere Anforderungen sonst knapp würden. Ob er im konkreten Fall greift, ist eine Frage des jeweils geltenden Rechtsstands und gehört fachlich geprüft, nicht vermutet.

Erst die Bauvoranfrage, dann der volle Antrag

Weil bei der Aufstockung so viel an der Höhengrenze und an den Abstandsflächen hängt, lohnt sich fast immer der zweistufige Weg. Über eine Bauvoranfrage lässt sich die entscheidende Frage verbindlich klären, ob die geplante Höhe und Kubatur zulässig sind, bevor der volle Antrag mit allen Nachweisen entsteht. Der Vorbescheid bindet die Behörde für drei Jahre, allerdings nur so weit, wie die Frage gestellt war. Wer die Frage präzise stellt, bekommt planbare Sicherheit, bevor das Geld in die Detailplanung fließt. Das ist keine Verzögerung, sondern die günstigste Versicherung gegen eine Absage nach der teuren Vollplanung.

Bei Alpha Quadrat prüfen wir diese Fragen vor dem ersten schönen Bild: Wo liegt Ihre Höhengrenze, kippt das Vorhaben in die Gebäudeklasse 4, tragen die Abstandsflächen, und lässt sich über die Ausbildung des obersten Geschosses steuern? Erst wenn diese Linien geklärt sind, entstehen Entwurf und Visualisierung, damit Sie nicht in eine Planung verlieben, die sich später nicht genehmigen lässt. Die bauordnungsrechtliche Bewertung und jede Bauvorlage verantwortet unser Partner, der bauvorlageberechtigte Architekt, persönlich.