Kapital ist genug da. Umsetzung nicht.
Allein der kommunale Investitionsstau liegt bei 215,7 Mrd. €, Fördertöpfe sind gefüllt, Banken verlangen ESG-Nachweise, und trotzdem kommen Projekte nicht vom Papier. Der Engpass ist nicht das Geld, sondern Steuerung, Datenarbeit und Fördermanagement. Genau dort setzen wir an: produktisierte Analytik zum Festpreis als Einstieg, Projektsteuerung nach AHO Heft 9 und Development Management als Mandat.
Analytik zum Festpreis, Steuerung mit Haltung.
Projektsteuerung nach AHO Heft 9
Stufenvertrag statt Blankoscheck: Stufe 1 fest beauftragt, die weiteren Stufen als Option mit klarer Abruffrist. Honorare nach transparenter Tafel, dazu eine Bonus-Malus-Regelung, die uns an Ihrem Kostenziel misst, nicht an unserem Aufwand.
Development Management
Von der Grundstückssicherung über Baurecht und Baubeginn bis zur Übergabe an den Vertrieb: eine meilensteinbasierte Development-Fee, die Zahlung an erreichte Projektstände koppelt, und Entscheidungsvorlagen, mit denen Ihre Gremien arbeiten können.
Technische Due Diligence + ESG/CRREM-Check
Bausubstanz, Technik, Capex-Plan und CRREM-Pfad in einem Bericht, den Banken und Fonds lesen können, zum Festpreis ab 9.500 € je Objekt, mit Portfoliostaffel und fixem Liefertermin.
Machbarkeitsstudie Redevelopment
Büro zu Wohnen, Nachverdichtung, Umstrukturierung im Bestand: Planungsrecht, Kubatur, Wirtschaftlichkeit und Förderfähigkeit in einer Studie. 50 % des Studienhonorars rechnen wir bei einem Folgeauftrag an.
EPBD-PortfolioCheck
Welche Gebäude Ihres Bestands zählen zu den schlechtesten 16 %, die die EU-Gebäuderichtlinie zuerst trifft? Priorisierung, CRREM-Pfad und bankfähiger Report, ab 490 € je Gebäude, als Portfolio-Paket mit jährlicher Fortschreibung.
Fördermittel-Strukturierung
Klinik-Transformationsfonds, Schulbau-Programme, serielle Sanierung: Wir wählen die passenden Töpfe, begleiten Antrag und Nachweisführung und takten die Förderkulisse in Ihren Projektablauf ein.
Viele dieser Leistungen greifen in andere Rubriken über: Für private Kapitalgeber und Family Offices bündeln wir unser Vorgehen unter Für Investoren, für Kommunen und Landesbehörden unter Öffentliche Hand. Die Antragsbegleitung zum Klinik-Transformationsfonds führt direkt in unseren Gesundheitsbau, das Portfolio-Screening für Schulträger in den Schulbau.
Vor der beauftragten TDD: der schnelle technische Blick auf ein Objekt.
Beschreiben Sie ein einzelnes Objekt oder einen auffälligen Bauteilzustand im Gutachten-Generator und erhalten Sie sofort einen kostenlosen fachlichen Vorbefund, bevor Sie eine vollständige technische Due Diligence beauftragen.
Der Preis wird vor Ort verhandelt, nicht im Exposé.
Ein Exposé zeigt Baujahr, Fläche und Mietstand. Was ein Objekt technisch hergibt und was ein Umbau kosten wird, zeigt sich erst bei der Begehung. Vor jedem Ankauf gehört deshalb eine systematische technische Prüfung, nicht als Formsache, sondern als Grundlage für den Preis, den Sie tatsächlich zahlen sollten.
Tragwerk und Substanz
Rissbilder, Durchbiegungen, sichtbare Ermüdung an tragenden Bauteilen. Entscheidet, ob Aufstockung oder eine veränderte Lastverteilung im Bestand überhaupt eine Option ist.
Gebäudetechnik und Leitungsnetze
Alter und Zustand von Heizung, Elektrik, Sanitär. Zeigt, ob eine punktuelle Modernisierung reicht oder auf eine Kernsanierung zuläuft.
Schadstoffe und Altlasten
Asbest, PAK, Bodenbelastungen. Ihr Nachweis oder Ausschluss ist Voraussetzung für jede Abbruch-, Umbau- oder Aufstockungsplanung, nicht Formsache danach.
Brandschutz und Rettungswege
Bei Nutzungsänderung und Aufstockung häufig der eigentliche Engpass, nicht die Statik: zweiter Rettungsweg, Brandabschnitte, Bestandsschutz der Rettungswege.
Bauakte und Bestandsschutz
Was ist genehmigt, was geduldet, was nie beantragt? Ohne saubere Bauakte steht jede Erweiterung auf unsicherem Grund.
Energetischer Zustand
Bauteilqualität und Wärmebrücken im Kontext der energetischen Anforderungen an den Bestand, Grundlage für Sanierungsfahrplan und Fördermittelfähigkeit.
Welche Befunde den Preis bewegen: Mängel, die vor jeder weiteren Nutzung behoben werden müssen, Tragwerksschäden, Schadstoffe, fehlender Brandschutz, wirken direkt auf den Kaufpreis, weil sie unabhängig vom Vorhaben Kosten auslösen. Befunde, die nur eine geplante Erweiterung einschränken, etwa fehlender Bestandsschutz für eine geplante Aufstockung, wirken auf den Businessplan, nicht zwingend auf den Tageswert. Wer diesen Unterschied kennt, verhandelt zielgerichteter.
Für einen ersten kostenlosen fachlichen Blick vor der beauftragten Prüfung nutzen Sie den Gutachten-Generator; unsere geprüften Vorchecks zum Festpreis finden Sie unter Digitale Festpreis-Leistungen.
Was am Ende der Ankaufsprüfung auf dem Tisch liegt.
Drei vollständige Gutachten aus dem gewerblichen Bestand, komplett lesbar, mit Kostenschätzung nach DIN 276 in der Form, die in eine Kaufpreisverhandlung oder ein Investment Committee geht.
- Wiederkehrende Undichtigkeiten der FlachdachabdichtungBürogebäude Parkallee, gewerblicher Eigentümer43 SEITEN · PDF
- Betonabplatzungen und Bewehrungskorrosion am offenen ParkdeckParkhaus City, kommunale Parkgesellschaft42 SEITEN · PDF
- Rissbildungen an Fassade und Innenwänden nach TiefbauarbeitenMehrfamilienhaus Ahornstraße, Wohnungseigentümergemeinschaft40 SEITEN · PDF
Vier Hebel, vier eigene Gründe zum Scheitern.
Nutzungsänderung, Aufstockung, Dachgeschossausbau, Flächenoptimierung, auf dem Papier wirkt jeder dieser Hebel wie zusätzliche Fläche zum Nulltarif. Ob er sich realisieren lässt, hängt an Befunden, die erst eine systematische Prüfung liefert. Die vier Hebel im Einzelnen, und woran sie in der Praxis am häufigsten scheitern:
Nutzungsänderung
Büro zu Wohnen, Gewerbe zu Pflege, Handel zu Büro, der Bestand bekommt eine neue Zweckbestimmung ohne neuen Baukörper.
WORAN ES SCHEITERT
Scheitert in der Praxis meist am Stellplatznachweis, am Schallschutz zwischen alter und neuer Nutzung, oder schlicht daran, dass der Bestandsschutz für die neue Nutzung nicht gilt.
Aufstockung
Ein zusätzliches Geschoss auf vorhandenem Baukörper, Fläche, ohne neues Grundstück.
WORAN ES SCHEITERT
Scheitert häufig an fehlenden Tragreserven in Fundament und Wänden, an Abstandsflächen und Höhenbegrenzungen aus dem Bebauungsplan, oder an einer Erschließung, die für ein weiteres Geschoss neu bemessen werden muss.
Dachgeschossausbau
Bislang ungenutzte Dachfläche wird zu Wohn- oder Nutzfläche.
WORAN ES SCHEITERT
Scheitert oft an lichter Höhe und Dachneigung, die die ausbaufähige Fläche stark einschränken, an der Statik der vorhandenen Dachkonstruktion, oder am zweiten Rettungsweg.
Flächenoptimierung
Grundrisse verändern, Einheiten zusammenlegen oder teilen, mehr nutzbare Fläche aus demselben Baukörper.
WORAN ES SCHEITERT
Scheitert typischerweise an tragenden Wänden, die nicht ohne Weiteres versetzt werden können, oder daran, dass veränderte Einheiten die Anforderungen an Belichtung und Rettungswege nicht mehr erfüllen.
Gemeinsamer Nenner aller vier Hebel: Das Potenzial ist von außen oft erkennbar, die Realisierbarkeit nicht. Genau die dafür nötigen Befunde liefert eine systematische Prüfung des Bestands, bevor eine Planung beginnt, die an einem einzigen übersehenen Punkt scheitert.
Eine Steuerung, keine Staffelübergabe.
Zwischen Ankauf und Verkauf oder Vermietung liegen mehrere Phasen mit unterschiedlichen Beteiligten, und an jedem Wechsel kann Information verloren gehen: der Ankaufsbericht, der nie in der Planung ankommt; die Ausführungsplanung, die von der Bauleitung neu erfragt werden muss; die Mängelliste, die bei der Übergabe an den Vertrieb fehlt. Eine durchgehende Steuerung legt an jedem Übergang fest, was verbindlich weitergegeben wird.
Ankaufsprüfung
Technische, rechtliche und wirtschaftliche Prüfung vor der Kaufentscheidung.
Übergabepunkt: Der Ankaufsbericht geht vollständig in die Planung, nicht nur die bloße Kaufentscheidung.
Machbarkeit und Konzept
Aus den Ankaufsbefunden wird ein bauliches und wirtschaftliches Konzept: was am Bestand machbar ist, und in welcher Reihenfolge.
Übergabepunkt: Das Konzept bindet Genehmigungsbehörde und Fachplaner ein, bevor die Detailplanung beginnt.
Genehmigung und Ausführungsplanung
Bauantrag, Detailplanung, Vergabe der Gewerke.
Übergabepunkt: Ausführungsplanung und Leistungsverzeichnisse gehen vollständig an die Bauleitung, Planungsstand und Baustand dürfen nie auseinanderlaufen.
Bauausführung und Überwachung
Termine, Kosten und Qualität auf der Baustelle, mit laufendem Berichtswesen.
Übergabepunkt: Abnahme mit vollständiger Mängelliste und Dokumentation, die Vermietung oder Verkauf ohne Nacharbeit übernehmen können.
Vermietung oder Verkauf
Übergabe an Betrieb, Vermietung oder Vertrieb.
Übergabepunkt: Die Objektdokumentation aller vorherigen Phasen bleibt erhalten, Grundlage für Gewährleistungsverfolgung und jede spätere Transaktion.
Diese Logik durchgehender Phasen mit klaren Übergaben folgt der HOAI-Systematik, nachzulesen unter Die 9 Leistungsphasen. Wie ein Projekthandbuch solche Übergabepunkte schriftlich fixiert, zeigen wir unter Projektmanagement.
Woran Kapitalanleger im Bestand am häufigsten scheitern.
Die folgenden Muster sehen wir immer wieder, meist nicht aus Sorglosigkeit, sondern weil die Reihenfolge der Schritte gegen die Logik des Bestands läuft.
Planung ohne Bestandsaufnahme
Wer Umbau oder Aufstockung plant, bevor Substanz und Tragwerk geprüft sind, plant auf einer Annahme statt auf einem Befund, Nachträge sind vorprogrammiert.
Genehmigungsfähigkeit erst nach Planungsbeginn geprüft
Ob eine Nutzungsänderung oder Aufstockung überhaupt genehmigungsfähig ist, gehört an den Anfang der Überlegung, nicht ans Ende der Planung.
Kostenrahmen ohne Redundanz für den Bestand
Ein Kostenrahmen, der verdeckte Mängel und Schadstoffbefunde nicht als eigene Position vorsieht, hält der ersten Rechnungsrunde auf der Baustelle nicht stand.
Fördermittel erst während der Bauzeit bedacht
Förderprogramme haben Antragsfristen, die vor Baubeginn liegen. Wer erst während der Ausführung an Förderung denkt, hat den Zug meist verpasst.
Verantwortung auf lose Einzelverträge verteilt
Werden Ankauf, Planung und Ausführung getrennt vergeben, ohne dass jemand die Übergabepunkte verantwortet, verschwindet Verantwortung genau dort, wo sie am teuersten wird.
Objektbetreuung nach Fertigstellung vernachlässigt
Gewährleistungsfristen laufen ab der Abnahme. Wer sie nicht aktiv verfolgt, verliert Ansprüche, die dem Kapitalanleger eigentlich zustehen.
Die Ankaufsprüfung oben und eine durchgehende Projektsteuerung adressieren genau diese Muster, nicht als Versprechen, sondern als Reihenfolge, die eingehalten wird.
Aus Kapital mehr Kapital.
Öffentliche Förderung ist kein Almosen, sondern ein Finanzierungsbaustein: Wer Förderdarlehen, Tilgungsnachlässe und Boni sauber in die Projektfinanzierung einbaut, senkt Kapitaldienst und Eigenmitteleinsatz, die Mechanik ist einfach, die Kunst liegt in der Kombination der Programme und im Timing der Anträge.
Kapitaldienst senken
Ein Förderdarlehen unter Marktzins ersetzt einen Teil der Bankfinanzierung, die laufende Belastung des Projekts sinkt vom ersten Jahr an.
Restschuld verkürzen
Tilgungsnachlässe reduzieren die Rückzahlungspflicht, ein Teil des Darlehens wird schlicht erlassen und stärkt die Substanz des Projekts.
Eigenkapital entlasten
Zuschüsse und Boni senken den Eigenmitteleinsatz je Projekt. Das frei bleibende Kapital steht für das nächste Vorhaben zur Verfügung.
NRW-Wohnraumförderung
Zinsgünstige Darlehen mit Tilgungsnachlässen, das Land stellt bis 2027 rund 12 Mrd. € bereit. Der Nachlass wirkt wie ein Zuschuss, der nie zurückgezahlt wird.
BEG serielle Sanierung
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude honoriert serielles Sanieren mit einem zusätzlichen Bonus von 15 Prozentpunkten, planbar, skalierbar, portfoliotauglich.
Umnutzungsförderung des Bundes
Ab Sommer 2026 fördert der Bund die Umwandlung von Büro- und Gewerbeflächen in Wohnraum. Wer die Machbarkeit jetzt prüft, steht zum Programmstart antragsbereit da.
Klinik-Transformationsfonds
Der größte Einzeltopf im Bau: 50 Mrd. € für die Umstrukturierung der Krankenhauslandschaft, bislang erst zu einem Bruchteil abgerufen.
Wie stark der Effekt ausfällt, hängt von Standort, Programm und Projektzuschnitt ab, wir rechnen das projektkonkret und ohne Versprechen. Unser Angebot: Wir strukturieren die Förderkulisse zu Ihrem Projekt, bevor die erste Finanzierungsanfrage das Haus verlässt.
Von der Datenlage zum Mandat.
Objekt und Zielbild
Bestand, Portfolio oder Grundstück: Wir erfassen Datenlage, Rahmenbedingungen und das Zielbild, abgestimmt auf die Entscheidungslogik Ihrer Gremien oder Ihres Investmentkomitees.
Analyse zum Festpreis
Due Diligence, Machbarkeitsstudie oder PortfolioCheck, mit fixem Preis und fixem Liefertermin. Das Ergebnis ist eine belastbare Entscheidungsgrundlage, kein Zwischenbericht.
Steuerung und Umsetzung
Stufenweise beauftragte Projektsteuerung nach AHO, Fördermittel-Strukturierung und Berichtswesen, bis zur Fertigstellung und Übergabe an Betrieb oder Vertrieb.
Erst die Analyse, dann das Mandat.
Ob Einzelobjekt, Portfolio oder Entwicklungsgrundstück: Im Erstgespräch klären wir Datenlage, Zielbild und den passenden Einstieg, meist eine Festpreis-Analyse, deren Ergebnis Sie unabhängig von uns verwenden können. Was danach kommt, entscheiden Sie.
ORIENTIERUNGSWERTE, KEINE ZUSAGEN: FESTPREISE UND HONORARE GELTEN NACH PRÜFUNG DES EINZELFALLS. KEINE RECHTS- ODER STEUERBERATUNG; VERTRAGS- UND STEUERGESTALTUNG GEHÖREN IN DIE HAND VON NOTAR, ANWALT UND STEUERBERATER. VERMITTLUNGSLEISTUNGEN BIETEN WIR ERST NACH GEWERBERECHTLICHER FREIGABE AN. PLANUNGS- UND ÜBERWACHUNGSLEISTUNGEN ERBRINGEN WIR IN AKNW-VERANTWORTUNG.