Was ein Bauherr von seinem Architekten verlangen darf, und was nicht.

Der Architekt schuldet ein Werk, kein Bemühen

Der Architektenvertrag ist Werkvertragsrecht, seit der Reform des Bauvertragsrechts von 2018 mit eigenen Vorschriften in §§ 650p ff. BGB. Das bedeutet: Geschuldet ist nicht der bloße Versuch, ein gutes Gebäude zu planen, sondern ein mangelfreies Werk im Sinne von § 633 BGB, eine Planung, die funktional und rechtlich trägt. Diese Erfolgshaftung ist der Kern dessen, was ein Bauherr zu Recht verlangen darf: eine Planung, die genehmigungsfähig ist, die die vereinbarte Nutzung ermöglicht, die den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Das ist keine Kür, das ist die Geschäftsgrundlage des Vertrags, und daran ändert auch eine noch so freundliche Zusammenarbeit nichts.

Die Leistungsphasen sind die vereinbarte Reichweite, nicht die ganze Welt

Was konkret geschuldet ist, bestimmt sich über die vereinbarten Leistungsphasen der HOAI. Ein Bauherr, der nur die Genehmigungsplanung beauftragt hat, kann von seinem Architekten nicht die Bauüberwachung verlangen, so naheliegend das wirken mag, dafür braucht es eine eigene Beauftragung. Umgekehrt gilt: Innerhalb der beauftragten Phase schuldet der Architekt die vollständige, in der HOAI beschriebene Leistung, nicht nur einen Ausschnitt davon. Die HOAI ist damit für beide Seiten eine gemeinsame Sprache, an der sich messen lässt, was zum vereinbarten Honorar gehört und was eine zusätzliche, gesondert zu vergütende Leistung wäre. Wer diese Sprache am Anfang des Projekts gemeinsam durchgeht, erspart sich später die Diskussion, ob eine bestimmte Leistung „eigentlich dazugehört“.

Kostenkontrolle ja, eine garantierte Bausumme nur, wenn sie vereinbart wurde

Hier liegt eines der häufigsten Missverständnisse. Ein Bauherr darf verlangen, dass der Architekt die Kosten sorgfältig ermittelt, laufend fortschreibt und bei Abweichungen frühzeitig informiert. Was ein Bauherr dagegen nicht automatisch verlangen kann, ist eine verbindliche Deckelung der Baukosten. Nach der Rechtsprechung wird eine Kostenobergrenze nur dann zur bindenden Beschaffenheitsvereinbarung, wenn sie ausdrücklich als solche vereinbart wurde, eine unverbindliche Kostenschätzung in einer frühen Leistungsphase ist keine Zusage, an der sich der Architekt später wie an einer Garantie festhalten lassen muss. Wer eine verbindliche Kostenobergrenze will, sollte sie ausdrücklich vereinbaren, nicht stillschweigend voraussetzen und sich später wundern, warum eine frühe Schätzung nicht als Zusage gilt.

Dokumentation und Nachvollziehbarkeit darf man einfordern

Ein Bauherr darf erwarten, dass Entscheidungen, Freigaben und Abweichungen dokumentiert werden, dass Protokolle existieren und dass sich im Streitfall nachvollziehen lässt, wer wann was entschieden hat. Das ist kein Misstrauensvotum gegenüber dem Architekten, sondern Teil einer sorgfältigen Vertragserfüllung, die im eigenen Interesse beider Seiten liegt: Der Architekt schützt sich selbst, indem er dokumentiert, und der Bauherr behält den Überblick über sein eigenes Projekt. Wo diese Dokumentation fehlt, verliert im Streitfall regelmäßig die Seite, die die schwächeren Nachweise hat, unabhängig davon, wer inhaltlich eigentlich im Recht gewesen wäre.

Was der Bauherr nicht verlangen darf

Unentgeltliche Zusatzleistungen außerhalb der beauftragten Phasen gehören nicht zu dem, was ein Bauherr verlangen darf, ebenso wenig ein bestimmtes gestalterisches Ergebnis, das im Vertrag nicht als Beschaffenheit vereinbart wurde. Der Architekt schuldet eine fachlich einwandfreie, funktionale und genehmigungsfähige Lösung, keinen bestimmten Stil und kein bestimmtes Aussehen, sofern das nicht ausdrücklich Vertragsgegenstand war. Ebenso wenig lässt sich eine uneingeschränkte, jederzeitige Erreichbarkeit außerhalb der vereinbarten Leistung einfordern; die Reaktionszeiten auf Anfragen sind Teil einer vernünftigen Zusammenarbeit, aber kein eigener rechtlicher Anspruch, wenn nichts anderes vereinbart wurde.

Nacherfüllung vor Schadensersatz

Zeigt sich ein Mangel in der Planung, hat der Bauherr zunächst Anspruch auf Nacherfüllung nach § 635 BGB: Der Architekt bekommt die Gelegenheit, den Mangel zu beseitigen, bevor der Bauherr auf eigene Kosten einen anderen beauftragt oder Schadensersatz verlangt. Das ist keine Gefälligkeit, sondern eine gesetzlich vorgesehene Reihenfolge, die beiden Seiten dient: Sie gibt dem Architekten die Chance, den eigenen Fehler zu korrigieren, und dem Bauherrn eine schnellere, oft günstigere Lösung als ein sofortiger Streit. Erst wenn die Nacherfüllung verweigert wird, fehlschlägt oder unzumutbar ist, öffnet sich der Weg zu weitergehenden Ansprüchen. Ein Bauherr, der diese Reihenfolge kennt, verhandelt sachlicher und schneller, statt beim ersten Fehler gleich den vollständigen Vertrauensbruch zu erklären.

Bedenken müssen benannt werden, die Entscheidung bleibt beim Bauherrn

Der Architekt ist außerdem verpflichtet, auf Risiken und Bedenken hinzuweisen, etwa wenn ein vom Bauherrn gewünschtes Material technisch riskant ist oder ein Sparvorschlag die Gewährleistung gefährdet. Diese Hinweispflicht schützt den Bauherrn davor, eine folgenschwere Entscheidung ohne Kenntnis der Risiken zu treffen. Sie bedeutet aber nicht, dass der Architekt die Entscheidung an sich zieht: Ist der Bauherr ordnungsgemäß aufgeklärt worden und besteht er dennoch auf seiner Wahl, trägt er das damit verbundene Risiko selbst, und der Architekt haftet für diesen Punkt in aller Regel nicht mehr. Ein Bauherr darf also Aufklärung verlangen, aber nicht erwarten, dass der Architekt eine eigene, informierte Entscheidung im Nachhinein automatisch rückgängig macht oder dafür einsteht.

Mitwirkung ist keine Einbahnstraße

Ein Punkt wird dabei oft übersehen: Auch der Architekt trägt eine Mitwirkungslast gegenüber dem Bauherrn, aber der Bauherr trägt umgekehrt eine eigene Mitwirkungspflicht. Entscheidungen, die vom Bauherrn zu treffen sind, etwa bei der Auswahl von Materialien oder bei der Freigabe von Planänderungen, muss dieser auch tatsächlich treffen, und zwar innerhalb angemessener Zeit. Verzögert der Bauherr diese Entscheidungen, kann er sich später nicht darauf berufen, dass die Planung ins Stocken geraten sei. Diese Wechselseitigkeit gehört zu einer fairen Zusammenarbeit ebenso dazu wie die Frage, was der Architekt schuldet.

Die belastbarste Grundlage für beide Seiten ist ein Vertrag, der von Anfang an klar benennt, welche Leistungsphasen beauftragt sind, ob und wie eine Kostenobergrenze vereinbart wird und wie dokumentiert wird. Bei Alpha Quadrat legen wir genau diese Punkte vor der Beauftragung offen, damit Erwartung und Vertrag zusammenpassen, statt erst im Streitfall aufeinanderzutreffen.