Wenn ich zu einem Schadensfall gerufen werde, ist der Schaden selten das eigentliche Problem. Das eigentliche Problem ist, dass ihn niemand rechtzeitig gesehen hat. Ein feuchter Sockel, ein zu niedriger Dachanschluss, eine Betondeckung, die ein paar Millimeter zu gering ausfiel. Kleinigkeiten in der Ausführung, die sich Jahre später als vier- oder fünfstellige Rechnung zeigen. Ich schreibe diesen Beitrag, weil sich an dieser Rechnung fast immer etwas ändern ließe, wenn die Betroffenen früher wüssten, worauf es ankommt.
Schäden folgen Mustern, keine Zufälle
Bauwerke sind Einzelanfertigungen, aber ihre Schäden sind es nicht. Aufsteigende Feuchte, Risse aus Bauteilbewegung, undichte Flachdachanschlüsse, Korrosion an Balkonen: Das sind wiederkehrende Mechanismen mit bekannten Ursachen. Feuchte sucht sich den Weg durch die schwächste Stelle der Abdichtung, Bauteile aus unterschiedlichen Materialien bewegen sich unterschiedlich und reißen an der Fuge, Stahl korrodiert dort, wo die schützende Betondeckung fehlt. Wer diese Muster kennt, erkennt nicht erst den Schaden, wenn er sichtbar ist, sondern die Bedingungen, unter denen er entsteht. Genau das unterscheidet Prävention von Reparatur.
Warum Fehler so lange unsichtbar bleiben
Die kritischen Bauteile eines Hauses verschwinden. Die Kellerabdichtung liegt unter der Verfüllung, die Dampfbremse hinter der Bekleidung, die Bewehrung im Beton. Ein Ausführungsfehler an diesen Stellen ist am Tag der Abnahme unsichtbar und bleibt es oft über Jahre, während die Feuchte langsam wandert. Sichtbar wird er häufig erst, wenn die Gewährleistungsfristen ablaufen oder schon abgelaufen sind. Dann steht der Eigentümer mit dem Schaden allein da, und die Frage, wer ihn verursacht hat, ist um ein Vielfaches schwerer zu beantworten als an dem Tag, an dem das Bauteil noch offen lag.
Der teuerste Fehler ist das Überstreichen
Der häufigste Reflex ist, das Symptom zu beseitigen: den Fleck überstreichen, den Riss verspachteln, die Abplatzung glätten. Solange die Ursache bleibt, kommt der Schaden zurück, meist größer. Aus dem Fleck wird ein durchfeuchtetes Mauerwerk, aus dem harmlosen Riss ein Setzungsriss, aus der Abplatzung eine korrodierte Bewehrung. Eine ehrliche Ursachenklärung kostet zuerst etwas, spart aber fast immer ein Vielfaches. Und sie schafft etwas, das mit Farbe nicht zu haben ist: die Gewissheit, dass die Sanierung beim ersten Mal an der richtigen Stelle ansetzt.
Die anerkannten Regeln der Technik sind keine Bürokratie
Für fast jede der typischen Schadensstellen gibt es ein präzises Regelwerk. Die Abdichtung erdberührter Bauteile regelt die DIN 18533, die Abdichtung von Dächern, Balkonen und Loggien die DIN 18531, die Mindestbetondeckung der Eurocode 2. Diese Normen sind aus Schadensfällen gelernt, jede Anforderung darin hat ihren Grund. In meiner Praxis liegt der Kern der meisten Schäden nicht darin, dass die Regel gefehlt hätte, sondern darin, dass auf der Baustelle niemand geprüft hat, ob sie eingehalten wurde. Die Regel schützt nur den, der ihre Einhaltung auch kontrollieren lässt.
Was ich Bauherren rate
Lassen Sie in den kritischen Momenten hinschauen, bevor etwas verdeckt wird: bei der Kellerabdichtung, bevor die Baugrube verfüllt wird. Beim Dachanschluss, bevor gedämmt wird. Vor dem Hauskauf, bevor unterschrieben wird. Gerade die Kellerabdichtung ist so ein Punkt: Ist die Hohlkehle sauber ausgeführt, sind die Durchdringungen dicht, wurde vor dem Verfüllen kontrolliert? Ein einziger Termin an dieser Stelle erspart im Zweifel das spätere Aufgraben der gesamten Baugrube. Dasselbe gilt beim Kauf: Eine nüchterne Begehung vor der Unterschrift verändert entweder den Preis oder die Entscheidung, und beides ist billiger als die Überraschung danach.
Wenige Termine, richtig gelegt
Baubegleitende Qualitätskontrolle heißt nicht, dass jeden Tag jemand auf der Baustelle steht. Es heißt, dass an den vier, fünf Punkten, an denen Fehler später unsichtbar und teuer werden, ein unabhängiger Blick draufschaut: Abdichtung vor dem Verfüllen, Rohbau vor dem Verputzen, Dachaufbau vor dem Schließen, Installationen vor dem Beplanken, Abnahme mit Protokoll. Das ist ein überschaubarer Aufwand mit einer einfachen Logik: Ein Fehler, der am offenen Bauteil in einer Stunde behoben ist, kostet nach dem Verdecken ein Vielfaches, weil erst zurückgebaut werden muss, bevor repariert werden kann.
Genau dafür haben wir bei Alpha Quadrat den Schaden-Schnellcheck und die baubegleitende Qualitätskontrolle aufgebaut. Nicht, um Angst zu machen, sondern um Klarheit zu schaffen, solange sie noch günstig zu haben ist. Die fachliche Bewertung nehme ich als eingetragener Architekt persönlich vor; die Anerkennung als staatlich anerkannter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden bereite ich derzeit vor.
QUELLEN
- [1]DIN 18533, Abdichtung von erdberührten Bauteilen (maßgebendes Regelwerk für die Bauwerksabdichtung im Erdreich).
- [2]DIN 18531, Abdichtung von Dächern sowie von Balkonen, Loggien und Laubengängen.
- [3]DIN EN 1992-1-1 (Eurocode 2) mit nationalem Anhang: Bemessung von Stahlbeton- und Spannbetontragwerken, u. a. Anforderungen an die Mindestbetondeckung.
FACHLICH VERANTWORTET
Lazaros Amperidis, Dipl.-Ing. Architekt (AKNW)
Mitglied der Architektenkammer NRW (Mitgliedsnr. 32316), bauvorlageberechtigt, Wuppertal. Die Anerkennung als staatlich anerkannter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden ist in Vorbereitung (angestrebt voraussichtlich ab November 2026). Er verantwortet die fachlichen Inhalte und jede Gutachtenfreigabe persönlich.
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MEINUNGSBEITRAG DES GENANNTEN AUTORS. ALLGEMEINE EINORDNUNG, KEINE VERBINDLICHE BERATUNG IM EINZELFALL.
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