Baukostenrechner nach den Normalherstellungskosten
Ein erster Kostenrahmen für ein Hochbauvorhaben, gerechnet auf drei amtlichen Grundlagen: den Normalherstellungskosten aus Anlage 4 der Immobilienwertermittlungsverordnung, dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes und den tatsächlich gemeldeten Baukosten fertiggestellter Neubauten je Bundesland. Alle drei sind frei zugänglich, alle drei sind hier vollständig benannt, und jeder Schritt der Rechnung steht unter dem Ergebnis.
Kosten des Bauwerks, Kostengruppen 300 und 400
827.500 Euro
Spanne 662.000 bis 993.000 Euro, das sind 1.655 Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche.
So ist gerechnet
- 1. Gebäudeart 1.01, Freistehendes Einfamilienhaus, Dachgeschoss voll ausgebaut, Stufe 3, mittlerer Standard: 835 Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, Kostenstand Jahresdurchschnitt 2010.
- 2. Fortschreibung mit dem Baupreisindex für Wohngebäude, Bauleistungen am Bauwerk, einschließlich Umsatzsteuer: 140,3 geteilt durch 70,8 ergibt den Faktor 1,9816. Stand Mai 2026, Basis 2021 = 100. Das ergibt 1.655 Euro je Quadratmeter im Bundesmittel.
- 3. Keine örtliche Anpassung gewählt. Der Wert ist ein Bundesmittel. Bauen in Bayern kostete 2025 rund fünfzehn Prozent mehr als im Bundesschnitt, Bauen in Sachsen-Anhalt rund zwanzig Prozent weniger; die Wahl oben rechnet das mit.
- 4. 1.655 Euro je Quadratmeter mal 500 Quadratmeter Brutto-Grundfläche ergibt die Summe oben. Die Spanne ist ein Fünftel nach oben und unten, weil zwischen zwei Standardstufen ein Bauvorhaben in beide Richtungen ausschlagen kann.
In dem Kennwert stecken bereits die Umsatzsteuer und die üblichen Baunebenkosten in Höhe von 17 Prozent, also Planung, Baudurchführung, Prüfungen und Genehmigungen. Nicht enthalten sind Grundstück, Außenanlagen, Ausstattung und Kunstwerke, also die Kostengruppen 100, 200, 500 und 600 nach DIN 276.
Grundlage dieser Zahl: Normalherstellungskosten 2010 aus Anlage 4 der ImmoWertV, ein amtliches Werk ohne urheberrechtlichen Schutz, fortgeschrieben und örtlich angepasst mit den Tabellen 61261-0001 (Jahresdurchschnitte) und 61261-0002 (Quartale) und 31121-0100 des Statistischen Bundesamtes. Statistisches Bundesamt (Destatis), 2026. Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0.
Was dieser Wert ist und was er nicht ist
Die Normalherstellungskosten sind Modellkosten. Der Verordnungsgeber hat sie für die Ermittlung von Sachwertfaktoren gemacht, nicht für die Ausschreibung eines Bauvorhabens. Der Wert hier ist ein Kostenrahmen für die Grundlagenermittlung: eine Größenordnung, mit der man in ein Gespräch über ein Vorhaben gehen kann. Er ersetzt weder eine Kostenschätzung nach DIN 276 noch eine Angebotskalkulation.
Die örtliche Anpassung ist kein Regionalfaktor nach Paragraf 36 Absatz 3 der ImmoWertV. Im Sachwertverfahren bleibt jener in Nordrhein-Westfalen bei 1,0, weil die Regionalisierung dort im Sachwertmarktanpassungsfaktor steckt; wer beides anwendet, zählt sie doppelt. Der Faktor hier gehört in eine eigene Kostenschätzung, nicht in ein Verkehrswertgutachten nach jenem Modell.
Er wirkt außerdem nur auf Landesebene. Eine amtliche und kostenfreie Kostenkennzahl je Kreis oder Gemeinde gibt es nicht: Die Kreistabellen der Bautätigkeitsstatistik führen Gebäude, Wohnungen, Räume und Flächen, aber keine Kosten. Innerhalb eines Landes trennt Düsseldorf von der Eifel mehr, als dieser eine Faktor abbilden kann.
Für ein konkretes Vorhaben rechnen wir das im Rahmen der Beauftragung, mit Ortskenntnis, mit Ihren Planungsdaten und mit der Marktlage der Gewerke, die für Sie in Frage kommen.
Quellen
Anlage 4 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), Normalherstellungskosten 2010, BGBl. I 2021, 2824 bis 2855. Amtliches Werk nach § 5 Absatz 1 UrhG, gemeinfrei. Die Kennwerte sind Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche nach DIN 277 und umfassen Kostengruppen 300 und 400 nach DIN 276, einschließlich Umsatzsteuer und der üblichen Baunebenkosten (Kostengruppen 730 und 771). Kostenstand Jahresdurchschnitt 2010.
Statistisches Bundesamt, Preisindizes für die Bauwirtschaft, Statistik 61261, 61261-0001 (Jahresdurchschnitte) und 61261-0002 (Quartale). Statistisches Bundesamt (Destatis), 2026. Bereitgestellt unter der Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0. Reihe: Bauleistungen am Bauwerk, Messzahlen einschließlich Umsatzsteuer, Basis 2021 = 100, abgerufen am 24.9.2026.
Statistisches Bundesamt, Baufertigstellungen im Hochbau, Tabelle 31121-0100. Statistisches Bundesamt (Destatis), 2026. Bereitgestellt unter der Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0. Erhebungsgegenstand: Neubau von Wohngebäuden, veranschlagte Kosten des Bauwerks, Berichtsjahr 2025, 172.610 fertiggestellte Wohnungen im Bundesgebiet mit 2.312 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Abgerufen am 27.9.2026. Die Faktoren sind daraus selbst gerechnet.
Diese Seite gibt keine Angaben aus lizenzpflichtigen Werken Dritter wieder.