Keller vor dem Hauskauf prüfen: Was eine Feuchte-Voruntersuchung zeigt

Fehlende oder gealterte Außenabdichtung

Kellerwände älterer Häuser wurden häufig nur mit einem Bitumenanstrich versehen, der nach Jahrzehnten spröde und rissig ist. Bei Gebäuden vor etwa 1900 fehlt eine Außenabdichtung oft ganz. Wasser aus dem Erdreich dringt dann seitlich in das Mauerwerk ein. Erkennbar ist das an Feuchte, die sich über die gesamte Wandhöhe verteilt, nach Regenperioden zunimmt und an Außenwänden stärker ausgeprägt ist als an Innenwänden. Gewissheit gibt erst eine Schürfgrube, in der die Abdichtung freigelegt wird.

Kapillar aufsteigende Feuchte ohne Horizontalsperre

In älterem Mauerwerk fehlt häufig eine Querschnittsabdichtung, also eine waagerechte Sperrschicht im Wandfuß, die den Aufstieg von Feuchte aus dem Fundament verhindert. Das Wasser steigt dann in den feinen Poren des Mauerwerks nach oben. Typisch ist ein Feuchtehorizont, der von unten nach oben gleichmäßig abnimmt und über das Jahr relativ stabil bleibt. Auch Innenwände sind betroffen. Gegen diese Ursache hilft eine nachträgliche Horizontalsperre, gegen seitlich eindringendes Wasser dagegen nicht.

Sommerkondensation an kühlen Kellerwänden

Im Sommer ist die Außenluft warm und enthält viel Feuchte. Wird sie durch geöffnete Kellerfenster eingelassen, kühlt sie an den kalten Wänden ab, und die Feuchte schlägt sich als Kondensat nieder. Die Wände wirken dann nass, obwohl die Abdichtung intakt ist. Typisch sind feuchte Flächen, die vor allem im Sommer auftreten, an allen Wänden ähnlich verteilt sind und im Winter verschwinden. Hier hilft angepasstes Lüften, eine Abdichtung wäre wirkungslos.

Bauschädliche Salze im Mauerwerk

Chloride, Nitrate und Sulfate gelangen über Jahrzehnte mit dem Wasser aus dem Erdreich, aus früherer Tierhaltung, Lagerung oder Streusalz in das Mauerwerk. Sie reichern sich an der Verdunstungszone an, kristallisieren und sprengen Putz und Steinoberfläche. Zudem ziehen sie Feuchte aus der Raumluft an, sodass eine Wand feucht bleiben kann, obwohl kein Wasser mehr von außen nachkommt. Art und Menge der Salze bestimmen, welcher Putz bei einer Sanierung geeignet ist.

Leitungen, Rückstau und Oberflächenwasser

Nicht jede Kellerfeuchte stammt aus dem Erdreich. Undichte Wasser- oder Abwasserleitungen, ein fehlender oder defekter Rückstauverschluss am Bodenablauf und Fallrohre, die direkt neben die Hauswand entwässern, führen ebenfalls zu nassen Wänden oder Böden. Auch Lichtschächte ohne Ablauf und Gelände, das zum Haus hin fällt, leiten Regenwasser an die Kellerwand. Solche Ursachen lassen sich oft mit vergleichsweise geringem Aufwand beheben und sollten vor jeder größeren Maßnahme ausgeschlossen werden.

Worauf Sie beim Besichtigungstermin achten sollten

Planen Sie für den Keller ausreichend Zeit ein und nehmen Sie eine Taschenlampe mit. Achten Sie auf Geruch, auf den Zustand von Putz und Farbe im unteren Wandbereich und auf Ausblühungen. Frisch gestrichene Wände, neu angebrachte Verkleidungen oder Möbel dicht an Außenwänden können Feuchteschäden verdecken. Fragen Sie, ob Regale verschoben werden dürfen. Schauen Sie nach Luftentfeuchtern, Pumpen und Bodenabläufen und fragen Sie nach einem Rückstauverschluss. Fotografieren Sie auffällige Stellen. Gehen Sie anschließend außen um das Haus: Fällt das Gelände zum Haus hin, enden Fallrohre neben der Wand, sind Lichtschächte verschmutzt oder ohne Ablauf? Bitten Sie den Verkäufer um Unterlagen zu früheren Sanierungen, Rechnungen und Angaben zum Baujahr der Kellerabdichtung. Notieren Sie, wie das Wetter in den Tagen vor der Besichtigung war, denn nach einer längeren Trockenperiode kann ein feuchter Keller unauffällig wirken.

Was die Voruntersuchung zeigt: Feuchteprofil, Salze und Abdichtung

Messgeräte, die auf die Wand aufgesetzt werden, zeigen nur die Feuchte an der Oberfläche und reagieren auch auf Salze. Für eine belastbare Aussage werden deshalb Bohrmehl- oder Kernproben aus verschiedenen Höhen und Tiefen der Wand entnommen. Im Labor wird ihr Feuchtegehalt durch Trocknen und Wiegen bestimmt, die sogenannte Darr-Methode. Aus mehreren Proben entsteht ein Feuchteprofil, das zeigt, ob die Feuchte von unten aufsteigt, seitlich eindringt oder nur oberflächlich ist. Dieselben Proben werden auf Chloride, Nitrate und Sulfate untersucht und nach den Bewertungsstufen der WTA-Merkblätter als gering, mittel oder hoch belastet eingeordnet. Ergänzend werden Raumtemperatur und Luftfeuchte gemessen, um Kondensation zu erkennen. Wenn die Ergebnisse auf seitlich eindringendes Wasser hinweisen, zeigt eine kleine Schürfgrube an der Außenwand, ob und in welchem Zustand eine Abdichtung vorhanden ist und welche Bodenverhältnisse vorliegen.

Baujahr, Bauweise und die Anforderungen nach DIN 18533

Das Baujahr gibt erste Hinweise. Häuser vor etwa 1900 haben oft Kellerwände aus Bruchstein oder Ziegel ohne Außenabdichtung und ohne Horizontalsperre. Bis in die 1960er-Jahre wurden Kellerwände häufig nur mit Bitumenanstrichen geschützt, die heute gealtert sind. Später kamen dickere Bitumenbeschichtungen, Noppenbahnen und Keller aus wasserundurchlässigem Beton hinzu, die sogenannte weiße Wanne. Für neue und nachträgliche Abdichtungen erdberührter Bauteile gilt DIN 18533, deren überarbeitete Ausgabe seit Juni 2026 vorliegt. Sie unterscheidet nach der Wasserbeanspruchung, also danach, ob nur Bodenfeuchte und nicht drückendes Wasser auf die Wand wirken oder ob sich Wasser aufstauen kann. In Hanglagen und bei lehmigen, wenig durchlässigen Böden ist mit Stauwasser zu rechnen. Die Wasserbeanspruchung bestimmt, welche Abdichtung bei einer Sanierung erforderlich ist, und damit einen großen Teil des Aufwands.

Sanierungsaufwand einordnen und im Kaufvertrag berücksichtigen

Der Aufwand lässt sich nach Art der Maßnahme grob einordnen. Am geringsten ist er, wenn Ursachen wie Fallrohre, Lichtschächte, Gelände oder Lüftungsverhalten behoben werden können. Eine nachträgliche Horizontalsperre mit Sanierputz liegt deutlich darüber. Am aufwendigsten ist meist eine Außenabdichtung, weil die Wände bis zum Fundament freigelegt werden müssen; Terrassen, Anbauten, Garagen und Nachbargrenzen erschweren das zusätzlich. Ist eine Außenabdichtung nicht möglich, kommen Abdichtungen von innen in Betracht, deren Eignung vom Einzelfall abhängt. Belastbare Zahlen liefern erst Angebote von Fachfirmen auf Grundlage der Untersuchung. Bei gebrauchten Häusern wird die Haftung für Sachmängel im Kaufvertrag in der Regel ausgeschlossen. Der Verkäufer haftet dann nur, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat, was im Streitfall schwer zu beweisen ist. Die Untersuchung sollte deshalb vor dem Notartermin abgeschlossen sein.