Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit
Der einfachste Mangelfall: Es wurde etwas anderes gebaut, als im Vertrag steht. Ein anderes Fabrikat, eine geringere Dämmstärke, ein fehlendes Bauteil. Ob die Abweichung technisch nachteilig ist, spielt für die Einordnung als Mangel zunächst keine Rolle, denn maßgeblich ist die Vereinbarung. Wichtig ist deshalb, dass Leistungsverzeichnis, Pläne, Angebot und Bemusterungsprotokolle vollständig vorliegen. Ohne diese Unterlagen lässt sich eine Abweichung später kaum belegen.
Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik
Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung schuldet der Unternehmer ein Werk, das den anerkannten Regeln der Technik entspricht, maßgeblich ist der Stand zum Zeitpunkt der Abnahme. Dazu gehören DIN-Normen, Fachregeln der Verbände und Herstellervorgaben, soweit sie in der Fachwelt als richtig anerkannt und in der Praxis bewährt sind. Eine Ausführung, die dagegen verstößt, ist mangelhaft, selbst wenn sie bislang funktioniert. Der Bauherr muss keinen Schaden abwarten.
Mangelfolgeschaden an anderen Bauteilen
Ein Mangel in einem Gewerk führt zum Schaden an einem anderen: Die fehlerhafte Balkonabdichtung durchfeuchtet die Decke darunter, die falsch gesetzte Dampfbremse lässt den Dachstuhl faulen. Für solche Folgeschäden haftet der Unternehmer im Rahmen des Schadensersatzes nach § 634 Nr. 4 BGB, sofern ihn ein Verschulden trifft, was bei Ausführungsfehlern regelmäßig vermutet wird. Die Abgrenzung zwischen nahem und entferntem Folgeschaden ist im Einzelfall Sache des Anwalts.
Äußeres Ereignis ohne Ausführungsfehler
Sturm, Hagel, Blitzschlag, ein geplatzter Schlauch an der Waschmaschine oder ein Rohrbruch durch Frost verursachen Schäden an fachgerecht erstellten Bauteilen. Hier liegt kein Mangel vor. Es handelt sich um einen Versicherungsfall, sofern die Gefahr in der Gebäudeversicherung eingeschlossen ist. Der Nachweis läuft dann über Schadenmeldung, Fotos und gegebenenfalls einen Sachverständigen des Versicherers. Ansprüche gegen den Unternehmer bestehen in diesen Fällen in der Regel nicht.
Alterung, Verschleiß und unterlassene Wartung
Jedes Bauteil hat eine begrenzte Nutzungsdauer. Eine Dichtstofffuge, die nach zwölf Jahren reißt, oder eine Dachbahn, die nach drei Jahrzehnten spröde wird, ist kein Mangel. Schwieriger wird es, wenn ein Bauteil deutlich früher versagt als üblich: Dann liegt der Verdacht auf einen Ausführungs- oder Materialfehler nahe. Ob ein Verschleiß normal oder vorzeitig ist, lässt sich nur durch Vergleich mit den üblichen Nutzungsdauern und eine Untersuchung des Bauteils beurteilen.
Gewährleistungsfristen nach BGB und VOB/B
Für Bauwerke beträgt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche nach § 634a BGB fünf Jahre ab Abnahme. Wurde die VOB/B wirksam in den Vertrag einbezogen, gelten nach § 13 Abs. 4 VOB/B vier Jahre für Bauwerke, für bestimmte Anlagenteile kürzere Fristen. Beide Fristen beginnen mit der Abnahme, nicht mit der Fertigstellung oder dem Einzug. Die VOB/B enthält eine Besonderheit: Rügt der Auftraggeber einen Mangel schriftlich, beginnt für diesen Mangel eine neue Frist von zwei Jahren ab Zugang der Rüge, die jedoch nicht vor der regulären Frist endet (§ 13 Abs. 5 VOB/B). Nach BGB fehlt eine solche Regelung, dort hilft nur Hemmung oder Neubeginn. Hat der Unternehmer einen Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährung von drei Jahren ab Kenntnis, längstens zehn Jahre. Welche Frist im Einzelfall gilt und ob die VOB/B überhaupt wirksam vereinbart wurde, sollte ein Anwalt prüfen, denn bei Verbraucherverträgen ist das häufig nicht der Fall.
Die Abnahme als Wendepunkt der Beweislast
Bis zur Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass sein Werk mangelfrei ist. Mit der Abnahme kehrt sich das um: Nun muss der Bauherr darlegen und beweisen, dass ein Mangel vorliegt und dass er bereits bei Abnahme angelegt war. Deshalb ist der Abnahmetermin der wichtigste Zeitpunkt für die Dokumentation. Bekannte Mängel müssen im Abnahmeprotokoll vorbehalten werden, sonst verliert der Bauherr nach § 640 Abs. 3 BGB die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung für genau diese Mängel. Verweigert der Bauherr die Abnahme, kann der Unternehmer nach § 650g BGB eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen. Wird darin ein offenkundiger Mangel nicht aufgeführt, wird vermutet, dass er erst danach entstanden ist. Wer zur Abnahme erscheint, sollte also vorbereitet sein: mit Plänen, Leistungsverzeichnis, Fotos und möglichst einer fachkundigen Begleitung.
Symptomrechtsprechung: Rügen Sie das Erscheinungsbild
Viele Bauherren zögern mit der Mängelrüge, weil sie die Ursache nicht kennen. Das ist nicht nötig. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt es, den Mangel nach seinem äußeren Erscheinungsbild zu beschreiben: „Feuchter Fleck an der Kellerwand im Raum 3, etwa 40 mal 60 Zentimeter, seit Oktober“. Die Rüge erfasst dann alle Ursachen, die dieses Symptom hervorrufen, auch solche, die erst später durch ein Gutachten erkannt werden. Wer stattdessen eine eigene Ursachenvermutung schreibt („undichte Kellerfensterfuge“), riskiert, dass die Rüge zu eng ausgelegt wird, wenn sich die wahre Ursache als eine andere herausstellt. Eine gute Mängelanzeige enthält deshalb Ort, Art, Ausmaß und Zeitpunkt der Erscheinung, Fotos mit Maßstab und eine angemessene Frist zur Nacherfüllung. Sie wird schriftlich mit Zugangsnachweis übermittelt, bei VOB-Verträgen zwingend, bei BGB-Verträgen dringend empfohlen.
Gebäudeversicherung und Gewährleistung greifen ineinander
Die Wohngebäudeversicherung deckt Schäden durch versicherte Gefahren, üblicherweise Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel, bei Erweiterung auch Elementargefahren. Sie deckt keine Baumängel. Platzt ein Rohr, weil es fachgerecht verlegt wurde und trotzdem durch Frost versagt, zahlt der Versicherer. Tritt Wasser aus, weil eine Verschraubung nicht angezogen wurde, reguliert der Versicherer den Leitungswasserschaden häufig ebenfalls, nimmt aber anschließend Regress beim Unternehmer. Den Mangel selbst, also die Verschraubung, ersetzt er nicht. Während der Bauzeit tritt an diese Stelle die Bauleistungsversicherung, die unvorhersehbare Beschädigungen der Bauleistung abdeckt, aber ebenfalls keine Mängelbeseitigung. Für den Eigentümer heißt das: Bei einem Schaden mit unklarer Ursache sollten beide Wege parallel geöffnet werden. Der Schaden wird dem Versicherer fristgerecht gemeldet und der Mangelverdacht dem Unternehmer gerügt. Wer nur einen Weg geht, riskiert, dass die andere Frist unbemerkt abläuft.
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