Rohbauabnahme beim Neubau: Was im Protokoll stehen muss und was geprüft wird

Zeitdruck vor dem Verfüllen und Betonieren

Verfüllen und Betonieren sind Termine, an denen Bagger, Betonpumpe und Fahrmischer bestellt sind. Wird die Prüfung der Abdichtung oder der Bewehrung nicht fest in den Bauablauf eingeplant, findet sie unter Druck oder gar nicht statt. Fehlende Abstandhalter, verrutschte Bewehrung, eine beschädigte Abdichtung oder eine fehlende Schutzschicht werden dann zugeschüttet oder einbetoniert. Der Bauherr sollte deshalb vertraglich oder zumindest schriftlich festhalten, dass diese Arbeitsschritte erst nach einer gemeinsamen Begehung freigegeben werden.

Fehlende oder nicht beachtete Ausführungsplanung

Viele Rohbaumängel entstehen, weil auf der Baustelle mit veralteten Plänen, ohne Bewehrungsplan oder ohne Detailzeichnungen gearbeitet wird. Öffnungen sitzen dann an der falschen Stelle, Ringanker fehlen oder die Drempelhöhe weicht vom Bauantrag ab. Bei der Abnahme kann nur geprüft werden, was geplant ist. Liegen die freigegebenen Ausführungspläne mit Planstand und Datum nicht vor, lässt sich eine Abweichung weder feststellen noch zuordnen. Der Planstand gehört deshalb in jedes Protokoll.

Unzureichende Eigenüberwachung des Unternehmers

Der Rohbauunternehmer ist verpflichtet, seine Leistung selbst zu kontrollieren. In der Praxis fehlt es häufig an Zeit oder an Personal mit der nötigen Erfahrung, besonders bei Nachunternehmern. Typische Folgen sind Mauerwerk mit zu geringem Überbindemaß, offene Stoßfugen, die vermörtelt sein müssten, Betondeckung unter dem Sollwert oder nicht verdichteter Beton mit Kiesnestern. Eine unabhängige Prüfung ersetzt die Eigenüberwachung nicht, sie deckt aber auf, wenn sie ausgefallen ist.

Witterung und Baufeuchte

Frost beim Mauern oder Betonieren, Starkregen in die offene Baugrube oder ein wochenlang ungeschützter Rohbau hinterlassen Schäden, die später schwer zuzuordnen sind: Frostschäden im Mörtel, ausgewaschene Fugen, aufgeweichter Baugrund unter Fundamenten, durchnässte Decken und Holzbauteile mit zu hoher Einbaufeuchte. Das Protokoll hält deshalb die Witterung am Tag der Begehung fest und vermerkt, ob Schutzmaßnahmen wie Abdeckungen, Winterbaumaßnahmen oder eine Wasserhaltung in der Baugrube vorhanden waren.

Unklare Schnittstellen zwischen den Gewerken

Grundleitungen, Durchdringungen für Hausanschlüsse, Aussparungen für die Haustechnik und die Schwelle des Dachstuhls liegen an der Grenze zwischen Rohbau, Sanitär, Elektro und Zimmerer. Ist nicht festgelegt, wer die Dichtheitsprüfung der Leitungen veranlasst, wer die Durchführungen abdichtet und wer die Sperrschicht unter der Fußpfette einbaut, bleibt die Leistung oft liegen. Bei der Rohbauabnahme werden diese Schnittstellen deshalb ausdrücklich abgefragt und mit Zuständigkeit im Protokoll vermerkt.

Prüfpunkte vor dem Verfüllen und vor dem Betonieren

Bevor der Arbeitsraum neben dem Keller verfüllt wird, muss die Abdichtung der erdberührten Bauteile vollständig sichtbar geprüft werden. Maßgeblich ist DIN 18533, die nach der Wassereinwirkung unterscheidet: Bodenfeuchte, nicht drückendes Wasser oder drückendes Wasser. Welche Klasse gilt, ergibt sich aus dem Bodengutachten. Geprüft werden Art und Dicke der Abdichtung, die Hohlkehle am Übergang von Bodenplatte zu Wand, die Anschlüsse an Bodenplatte und Durchdringungen sowie die Schutzschicht, meist eine Perimeterdämmung oder Noppenbahn, die die Abdichtung beim Verfüllen vor Beschädigung schützt. Vor dem Betonieren von Bodenplatte und Decken wird die Bewehrung mit dem Bewehrungsplan verglichen: Stabdurchmesser, Abstände, Übergreifungslängen und Betondeckung. Die Betondeckung wird durch Abstandhalter gesichert und liegt je nach Umgebungsbedingung in der Regel zwischen 20 und 55 Millimetern; zu wenig Deckung führt später zu Korrosion und Abplatzungen. Die Grundleitungen unter der Bodenplatte werden vor dem Betonieren auf Gefälle, Lage der Revisionsöffnungen und Dichtheit geprüft. In Nordrhein-Westfalen ist für neu errichtete private Abwasserleitungen eine Dichtheitsprüfung durch eine sachkundige Person vorgeschrieben; die Prüfung selbst folgt DIN EN 1610.

Prüfpunkte am aufgehenden Rohbau und am Dachstuhl

Am stehenden Rohbau geht es um Maßhaltigkeit und Ausführungsqualität. Längen, Höhen, Fluchten und Winkel werden mit den Plänen verglichen. DIN 18202 nennt die zulässigen Abweichungen: Für Fenster- und Türöffnungen sind bei Maßen bis 3 Meter etwa 10 bis 12 Millimeter zulässig, bei nicht flächenfertigen Wänden Ebenheitsabweichungen von etwa 10 Millimetern auf 1 Meter Messlänge. Größere Abweichungen sind Mängel, auch wenn sie sich überputzen lassen. Die Lage der Öffnungen wird gegen den Grundriss geprüft, weil ein versetztes Fenster Abstandsflächen, Brandschutz und Möblierung berührt. Beim Mauerwerk werden Überbindemaß, Fugenbild und Vermörtelung kontrolliert; das Überbindemaß beträgt in der Regel mindestens 0,4 der Steinhöhe und mindestens 45 Millimeter. Ringanker und Ringbalken halten die Wände zusammen und nehmen Zugkräfte auf; sie sind nach der Statik auszuführen und etwa bei mehr als zwei Vollgeschossen oder großen Öffnungsanteilen vorgeschrieben. Der Drempel, also die Kniestockwand im Dachgeschoss, braucht eine Sicherung gegen den Schub des Daches. Am Dachstuhl werden Auflager, Verankerung der Fußpfette, Sperrschicht unter dem Holz und die Holzfeuchte geprüft (beim Einbau höchstens etwa 20 Prozent).

Wie das Protokoll aufgebaut sein muss

Ein Protokoll ist nur so viel wert wie seine Nachvollziehbarkeit nach Jahren. Es beginnt mit Datum, Uhrzeit, Witterung, Bautenstand, Planstand und den anwesenden Personen mit Funktion: Bauherr, Bauleitung des Unternehmers, gegebenenfalls Architekt oder sachverständige Begleitung. Jeder festgestellte Punkt erhält eine laufende Nummer, eine eindeutige Ortsangabe (Geschoss, Raum, Bauteil, Himmelsrichtung), eine Beschreibung mit Maß und Bezug auf Plan oder Regelwerk sowie ein Foto, auf dem ein Maßstab oder Zollstock zu sehen ist. Fotos werden mit Datum und Nummer dem Protokoll zugeordnet; Übersichtsfoto und Detailfoto gehören zusammen. Für jeden Mangel wird eine Frist zur Beseitigung festgelegt, je nach Umfang in der Regel wenige Werktage bis einige Wochen, und ein Termin zur Nachprüfung vereinbart. Strittige Punkte werden mit beiden Positionen aufgenommen. Das Protokoll wird von allen Beteiligten unterschrieben; verweigert eine Seite die Unterschrift, wird das vermerkt. Handelt es sich um eine Abnahme, gehören Vorbehalte wegen bekannter Mängel und wegen einer vereinbarten Vertragsstrafe ausdrücklich hinein, sonst gehen diese Rechte verloren.

Teilabnahme, Zustandsfeststellung nach § 650g BGB und Abnahme nach § 12 VOB/B

Die Abnahme nach § 640 BGB oder § 12 VOB/B ist die Erklärung des Bauherrn, dass er das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß annimmt. Mit ihr geht die Gefahr auf den Bauherrn über, die Verjährung der Mängelansprüche beginnt (fünf Jahre nach BGB, vier Jahre nach VOB/B), die Vergütung wird fällig und die Beweislast für Mängel wechselt zum Bauherrn. Eine Teilabnahme löst diese Folgen für einen abgegrenzten Teil der Leistung aus; nach § 12 Absatz 2 VOB/B kann sie für abgeschlossene Teile verlangt werden, nach BGB nur bei vertraglicher Vereinbarung. Die Zustandsfeststellung nach § 650g BGB ist davon zu unterscheiden: Verweigert der Bauherr die Abnahme unter Angabe von Mängeln, kann der Unternehmer eine gemeinsame Feststellung des Zustands verlangen. Sie dokumentiert den Zustand ohne Abnahmewirkung; für offenkundige Mängel, die darin fehlen, wird vermutet, dass sie später entstanden sind. Nach § 12 Absatz 4 VOB/B kann jede Seite eine förmliche Abnahme mit Niederschrift verlangen; ohne ein solches Verlangen gilt die Leistung nach Absatz 5 zwölf Werktage nach schriftlicher Fertigstellungsmitteilung als abgenommen.